torsdag 21. mai 2009

Boligboble Bonanza

Vi har ikke bare en boligboble i Norge. Vi har tidenes boligboble. Her er et plott av realboligprisene fra 1819 til i dag:


Etter at den forrige boligbobla sprakk på slutten av 80-tallet har prisene steget sammenhengende og er nå dobbelt så høye som ved forrige topp i 87. Jeg gjentar at dette er realpriser, dvs priser justert for inflasjon. Det er vanskelig å skjønne at noen kan se denne grafen og fortsatt benekte at vi har en boble i boligmarkedet, men likefullt er det ingen mangel på argumenter for at dagens boblepriser ikke er for høye. Her er noen av de mest vanlige:

Alle må ha et sted å bo

Dette er et av de dårligste argumentene. Det er selvsagt riktig at alle trenger et sted å bo, men dette gjelder alltid. Alle trengte å bo et sted fra 1987 til 1993, men boligprisene ble likevel halvert. Til tross for at dette argumentet er så enkelt å avvise dukker det opp i enhvet boligprisdebatt. Utrolig.

Det bygges for få boliger

Det bygges færre boliger nå enn i årene 2004-2007, men i disse årene ble det bygd rekordmange boliger i Norge. Vi er nå i ferd med å slippe opp for spekulanter som satser på resalg av nye boliger og disse utgjorde en betydelig del av kjøperne i rekordårene. Utbyggerne får ikke solgt alt de ferdigstiller nå, og da er de nødt til å bremse igangsettingen av nybygg. Veldig logisk, men veldig vanskelig å skjønne for de som har kjøpt dyrt selv.



Prisene var altfor lave før, de er nå kommet opp på et fornuftig nivå

Dette er ønsketenkning fra de som kjøpte billig etter forrige krakk og nå føler seg rike pga. boblepriser. Klart det er deilig å se egen status øke når andre med tilsvarende lønn ikke har råd til like flott bolig som en selv har. Det er dessverre ingenting som tyder på at det var for billig med bolig tidligere. Tvert om skulle man forvente at boligprisene går ned over tid. Alt annet faller i pris ettersom mer rasjonelle produksjonsmetoder tas i bruk.

De høye boligprisene reflekterer bare høye byggekostnader.

Byggekostnadene er skyhøye, men her blander man årsak og effekt. Økte byggekostnader er en konsekvens av økte boligpriser, ikke en årsak. Dersom prisen på en enbolig dobler seg fra 2002 til 2007 blir denne ekstra profitten fordelt mellom de ulike aktørene i byggebransjen. Snekkerne krever høyere timelønn, prisen på alt fra spiker til sponplater settes opp. Seriøst; gå inn i en byggevareforretning og sjekk hva det koster for en sponplate. Jeg tror du vil bli sjokkert.

Alle vil bo på samme sted, derfor blir det dyrt

Dette forklarer hvorfor tomter koster mer i populære områder, men denne effekten kan ikke forklare den kraftige stigningen i både populære og upopulære områder. Prisene vil falle først i de upopulære områdene, men dette prisfallet vil etterhvert ramme alle, også Frogner og Bygdøy. Før krakket i Japan på 80-tallet var det nok ikke mangel på de som hevdet boligprisene i Tokyo var så høye fordi alle ville bo der. Prisene falt likevel utrolige 98% nettopp i de mest sentrale strøkene der "alle" ville bo. Faktisk er det slik at populære områder er ekstra utsatt for boligbobler med påfølgende krakk.

Førstegangskjøperne har fortsatt råd til bolig

Joda, det koster ikke mer enn 1 million for 25 kvadratmeter bolig i "storbyene" Oslo og Trondheim. Dette er 2.5 årslønner for en nyutdannet stakkar med 300,000 i studielån. De som kjøpte enebolig i 1993 for 2.5 årslønner synes selvsagt dette er helt greit og ingenting å klage over.

Det er billigere å eie enn å leie, selv om boligprisene er høye

Faktum er at leiepriser og eiepriser alltid vil være i likevekt, eller bevege seg mot likevekt. Når renta faller øker prisene med en viss treghet og vice versa. Renta styrer de kortsiktige svingningene i boligmarkedet fordi den bestemmer eie/leiekost pr. måned. Den prisøkningen som har vært siden 1993 representerer en mye mer langsiktig svingning og kan ikke forklares ved hjelp av eie/leiekost. Den kan kun forklares ved at vi har en prisboble i boligmarkedet. Tidenes prisboble. Når denne sprekker får vi tidenes blodbad og de som kjøper nå blir tidenes tapere.

Ifølge meglerne er boligmarkedet i ferd med å bli "friskmeldt" på grunn av den kortsiktige effekten av tidenes rentekutt av Team Gjedrem. Ikke la deg lure. Boligmarkedet har nå blitt et pyramidespill hvor de som kjøper seg inn sist blir sittende igjen med regningen. De siste kjøper seg inn nå.

tirsdag 5. mai 2009

Team Gjedrem

På Norges Bank sine hjemmesider kan vi lese følgende: "Norges Bank skal bidra til at det finansielle systemet er robust og effektivt. Norges Bank overvåker derfor finansinstitusjonene, verdipapirmarkedene og betalingssystemene for å avdekke utviklingstrekk som kan svekke stabiliteten i det finansielle systemet."

Det viktigste virkemidlet Norges Bank har for å sikre økonomisk stabilitet er foliorenten eller styringsrenta som den gjerne kalles. Målet med å manipulere denne renta er å holde inflasjonen stabil på 2.5% pr. år. Styringsrenta settes av et team som består av Sentralbanksjef Svein Gjedrem, en gjeng avdankede økonomer og noen kjønnskvoterte kvinner. For å illustrere hvordan denne gjengen har "stabilisert" økonomien de siste ti årene har jeg plottet styringsrenta i blått og hovedindeksen på Oslo Børs i rødt fra 1997 til i dag:


Den lille tua mellom 1998 og 2003 er dot-com bobla. I forkant av denne kan vi se at renta var lav. I 2003, etter at bobla var ferdig sprukket og markedet var i ferd med å hente seg inn igjen begynner Team Gjedrem å kutte renta aggressivt. På et drøyt år kutter de fra 6% til 1.75% og holder den der i over ett år. Resultatet ble en ny børsboble som gjør dot-com til skamme. Hovedindeksen stiger over 500% på bare 4 år. På sensommeren 2007 var det euforiske tilstander både på børsen og i boligmarkedet.

Høsten 2008 kommer panikken. Markedet begynner å få bakrus etter tidenes kredittfest og børsene verden over krakker. Den 15. september går Lehman Brothers konkurs og kredittmarkedene fryser. Boligmarkedet i Norge stopper helt opp. Team Gjedrem holder renten uendret på neste rentemøte, men starter tidenes rentekutt en måned senere. I løpet av seks måneder kutter de renta fra 5.75% til 1.5%, det laveste nivået hittil i Norges Banks historie.

Min enkle forståelse av situasjonen er at da dot-com sprekker får vi en liten resesjon. Team Gjedrem senker renta på helt feil tidspunkt, i det alle piler peker oppover igjen. Dette fører til at det i praksis blir gratis å låne penger, og den muligheten benytter folk seg av. Resultatet er tidenes bolig og børsboble. I sin iver etter å stabilisere økonomien igjen da disse boblene sprekker setter Team Gjedrem Norsk rekord i rentekutt. Forrige rekord var bare 5 år gammel.

Resultatet av de siste rentekuttene er foreløpig ukjent, men jeg er nå villig til å konkludere med at Team Gjedrem har vært en destabiliserende faktor i Norsk økonomi med sin jo-jo rente og har derfor feilet spektakulært.


Sentralbanksjef Svein Gjedrem